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银十交易暗淡京城豪宅市场遭遇寒潮

发布时间:2019-11-20 08:58:50

(原标题: 银十 交易暗淡 京城豪宅遭遇寒潮)

新政效应正在持续发酵,北京楼市呈现出逐步降温的态势。最新统计数据显示,豪宅市场受首付款提高等政策影响最为明显,10月成交量下滑超过6成。初冬刚至,高端楼盘却已感受到深深的寒意。

楼市降温蔓延

我们的客户流失了超过10% ,门头沟一家楼盘销售人员对北京商报记者透露,新政后她所负责的楼盘退房客户明显增多,一些客户的首付款因政策调整后出现较大幅度上涨而出现了问题,项目上将对前期蓄客的情况进行重新摸底统计。

该项目的遭遇在楼市已不再是个案, 9 0 后,全国20多个城市密集发布调控政策,今年楼市传统旺季 银十 已风光不再。相关研究机构发布的数据显示,10月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%,大部分出台调控政策的热点城市成交量显著下滑,如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅均超过五成。

10月,4个一线城市新建商品住宅成交面积为 48万平方米,环比减少 . %,同比减少0.8%。10月交易出现小幅下跌,符合一线城市政策收紧等态势。其中,10月北京新房成交8 68套,环比下降40.5%;成交面积环比下降 0.2%;成交均价 6129元/平米,环比上月的 7610元/平米微降 .9%,同比上涨20.8%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,政策调控的效果在10月的显现相比9月更明显。一方面,市场预期发生了改变,恐慌 易需求也开始减少;另一方面,受各地限购、限贷政策影响,热点城市购房门槛明显提高,投机炒房类需求大幅减少;第三个重要因素就是各地加大了楼市执法力度,逼迫开发商销售更规范,这使得市场交易出现了降温的态势。随着政策效应继续释放,热点城市成交量很可能会继续下滑。

随着交易量的下滑,房价上涨幅度也正在收窄。从成交均价上看,10月北京普通住宅成交均价4.42万元/平方米,环比上涨4.6%;别墅产品成交均价4万元/平方米,环比微涨2.2%;而商住房成交均价2.84元/平方米,环比下跌11.6%。

豪宅遭遇寒潮

相比楼市整体的表现,北京豪宅市场的降温更为显著。

最新统计显示,10月,北京7万+公寓豪宅共实现成交191套,成交面积 .9万平米,环比分别下滑66%和49%。而这一成交量也创造了 月以来近8个月的新低。但从价格上来看,10月公寓豪宅市场成交均价仍高达10.7万元/平方米,这一价格也是今年第二次站上均价10万+高峰,并超越7月创造的价格纪录,达到历史新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为, 京8条 新政执行1个月后,北京商品住宅市场成交整体跌幅在40%左右,而公寓豪宅跌幅大大超过整体市场跌幅,由此可以看出,新政之后公寓豪宅市场所受到的冲击更为直接。

分析显示,一方面受到首付提升的影响,首套、二套首付比例的同时提升,以及非普宅新规的加入,再加上 认房又认贷 条款的收紧,使得豪宅市场当中首置型客群、改善型客群以及投资型客群均受到波及,特别是高端置业客群,不仅受制于增加首付的资金压力,同时减杠杆也使得看空预期普遍形成,造成在售豪宅销量的放缓。

另一方面,北京对于预售价格和销售价格的管控,一些项目取证困难,不得不延迟上市。从10月供应市场来看,7万+公寓豪宅项目无一入市,预计这一供应低迷的状况也将持续至明年。

从成交特征来看,10月公寓豪宅成交当中200平米以上的大户型共成交97套,占比高达51%居绝对主导地位,相比9月的市场占比提高了25个百分点。

值得注意的是,虽然成交量大幅下滑,但豪宅价格依旧表现稳定。统计显示,10月公寓豪宅市场成交均价高达10.7万元/平方米,这一价格也是今年第二次站上均价10万+的高峰,并且超越7月再创历史新高。

对此,郭毅分析,新房市场价格会趋于稳定,暂时不会出现下调。首先,尽管成交量下滑,但对于新房市场来说,依旧是供不应求的局面。因此,开发商没有动力去降价。其次,近年来开发商拿地成本较高,也制约房企很难对价格做出较大调整。此外,从房企运营角度考虑,目前房企并不缺乏资金,经过今年一年的高速去化,房企积蓄了较多资金,因此没有必要对价格做出大幅调整。

市场预期改变

高端项目的成交量还可能进一步下滑, 一位业内人士分析,高端楼盘不但取证困难,还可能遇到开盘卖不动的风险,所以一些项目可能选择索性 封盘 的自我保护策。事实上,越来越多的计划入市楼盘出现 爽约 现象。北京商报记者在踩盘时发现,位于海淀区西北旺的地价标杆项目,首创天阅西山项目售楼处就出于 歇业 状态。

据相关机构统计,11月北京住宅市场预计有1 个项目入市,其中包括华润昆仑域、?海珀云翡等7个纯新盘,以及包括翡翠公园、金地未未来等在内的6个老项目后期。

其中,门头沟新城板块上的高端改善型产品西山燕庐、金地华辰、翡翠长安的销售预计都与上一期持平,单价在5.5万-5.8万元之间,这三个项目在新政出台前计划二期推盘定价都会计划达到6万元/平方米。

值得注意的是,11月计划推盘项目中,华润昆仑域、绿地?海珀云翡是豪宅项目。其中,华润昆仑域项目由华润、招商、九龙仓和平安四家在2015年初联合取得,项目地处南三环,楼面价高达4.5万元/平方米。而位于大兴黄村的绿地?海珀云翡当时拍地的楼面价也高达4.7万元/平方米,甚至超过区域内所有在售楼盘的售价。

业内人士预计,这两个豪宅项目在定价上可能会比较谨慎,定价过高要么难以取证,要么客户不买账而出现踏空。

北京土地政策的调整也正在让楼市预期发生改变,这也将改变豪宅市场的格局。10月28日,北京 控地价、限房价 土地交易方式正式落地,海淀及大兴的四宗地块具体限价也对外公布,而且四宗地块均实施 9070 政策。

首席分析师张大伟推算,剔除自住房、公租房外,几宗地块纯商品住宅面积约为50万平方米,将合计供应4410套面积在90平方米以下的房源、1260套大户型房源,入市后将增加大量平价住宅,极大影响周边市场。

严跃进则认为,土地尚未出让,就已经锁定了未来的销售价格,这在很大程度上影响了购房者对于未来房价的预期,该措施若持续下去,未来两年北京商品房价格不会有较大的涨幅。

随着市场预期的改变, 控地价、限房价 将有效抑制开发商拿高价地的积极性,甚至杜绝地王出现的可能,高端项目供应将呈下降趋势。但也有专家给出其他预测,就是随着 90/70 政策的重新实施,加之自住房的供地增加,未来新增供应将以中小户型为主,大户型的公寓供应受到挤压,供应稀缺,但高端改善客群对于居住面积和品质的高要求不会改变,大户型豪宅在调控后仍会保持一定程度上的坚挺。

(来源:北京商报)

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