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北京房价暗降变明降 资金紧绷需求走低推动降价

发布时间:2020-01-16 22:44:05

资金紧绷需求走低———

“我们买的楼盘上周降价了,每平方米报价下降了400多元,还不算暗降和打折的。”近日,京东某楼盘的业主张 曝出了这样的消息,引起了许多购房人的关注。有业内人士认为,在楼市观望氛围无明显改观、开发商资金压力日益沉重的今天,明折暗扣的效力已不再那么显著,迫使开发商不得不祭起“降价”这把双刃剑。价格明降的时代,或许已初露端倪。

●多个楼盘价格调整降价格局初现

张 所说的这个降价楼盘位于京东潮白河畔。她5月中旬在此购买了一套2居,当时均价为4950元/平方米。然而上周她却得到消息,新开的楼座中,同样的户型与楼层价格已下降了450元,而其他的户型,根据不同的楼层与朝向,还有1000元左右的降幅。而在专业人士眼中,张 所说的情况还只是冰山之一角,实际情况也许还要严重得多。

根据亚豪机构统计数据,目前该区域周边在售和即将入市的楼盘有将近 0个,总供应面积约1406万平方米,且大多数项目为普通住宅产品。其中,百万平方米体量的超级大盘比比皆是。“如此大的供应量,即使是楼市行情好的时候,也需要不少时间来消化,更何况近半年来楼市一直很低迷。”一位专业人士指出。与此相应的是,这里个别楼盘的降幅已达到 0%,更多楼盘正酝酿着新一轮的降价。

降价的不只是北京周边项目。据媒体报道,美景东方三期、喜福汇等一些市区项目的售价,都已比之前有了1000元左右的下调。

在这些具体的案例之外,统计数据也同样显示了房价明显的下降趋势。据统计,从今年2月份开始,北京住宅销售均价依次为1 0 6元/平方米、1 090元/平方米、1 488元/平方米及1 222元/平方米。通过数据分析,5月份首次出现今年以来均价下降的局面,环比4月均价下降266元/平方米,降幅达到了2%。

●资金紧绷需求走低两大因素推动降价

与房价的调整并肩而行的,是5月份成交量的回升。来自北京易居研究所的数据显示,5月住宅交易总量环比4月份上涨了4090套,涨幅达76%,期房住宅交易量环比4月则上涨了 1%。为了应对京城楼市交易惨淡的现状,开发商采取了多种不同方式的促销手段:买房打折、买方送物业费、买房送车,甚至出现了买房送房。但是,在这众多方式中却罕有楼盘愿意直接降价。

而需求的走低与资金链的紧绷无疑是迫使开发商降价的两只巨手。北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示,今年,至少萎缩了40%至50%的市场需求,从而导致了销售量急剧下降,由此,房地产企业面临的并不是缺钱的问题,而是面临缺少人气和市场需求的问题。另一方面,从目前各地的情况来看,由于销售回款的大幅度减少,以目前的开发节奏而论,开发商将出现4000亿至5000亿的资金缺口。这种情况足以使20家大型房地产开发企业陷入困境。

中房集团理事长孟晓苏认为,最近在有些城市特别是北京,楼市购买力已明显回升,但下半年应该还是处于理性回归阶段,去年的市场火爆情况也不可能再出现了。

●低开新盘火爆

老盘降价仍有顾虑

后面是推动降价的巨手,前方则是拴在长杆末端的胡萝卜。在冷淡的市场中,“逆势热销”是很多开发商可望而不可求的事,但近期以来出现的频率却在增高。

例如,端午节前后开盘的数个项目之中,金隅7090均价7500元/平方米,认购约260套,签约 0套;银谷美泉均价1 700元/平方米,认购约50套,签约也达50套左右;金色漫香林均价12000元/平方米,认购100套左右。业内人士认为,这些纯新盘之所以成交量高,主要是因为没有先期价格阻碍的压力,定价相对理性,总体上比周边项目价格低20%左右。

“由于新盘没有销售包袱,可以灵活制定其价格,为了实现销售目的,几乎近期所有新盘均采取低开策略。”东四环某项目开发商表示,北京房价下降或从纯新盘开始,如果大量纯新盘入市形成一定规模的话,纯新盘将主导北京楼市销售价格,届时老项目的后期将因此被迫下降。

虽然许多业内人士认为房价的调整将是不可避免的,但是否会以“明降”这种方式表现出来仍然是一个存疑的问题。有业内人士指出,一个楼盘价格的调整并不简单是利润的问题,牵涉到了诸多方面,尤其是降价对项目营销本身也存在负面的影响,这也是开发商迟迟不愿降价的一个原因。

北京伟业公司副总经理戴嘉宁认为,房地产市场目前正经历一个低谷期,但长远走势会是在不断的小波动中震荡上行的。未来市场是由刚性需求、经济增长的需求以及社会发展的需求在支撑。从开发商目前的营销思路来看,很少项目会在这个阶段冲高价。找准项目的市场定位,以理性的定价贴合市场的需求,并配合适时的促销活动,通过营销组合拳,来接政策组合拳的招式,让市场尽快进入震荡上扬的阶段,而不要过长地停留在低迷的周期。

此外,多数老项目最大的一个顾虑则是前期业主对降价的反应。“其实我们也做过降价的计划,但是一直没有付诸实施。因为据我所知,目前北京有几个降价的楼盘都是因为老业主不满而闹出了纠纷,有了这样的前车之鉴,我们也不敢轻易动价格。”一位开发商颇为无奈地说。

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