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叶檀:房地产调控第三轮不可阻挡

发布时间:2020-01-16 23:08:47

种种迹象显示,“史上最严厉的调控政策”可能再次沦为空调,这是通胀预期与现金泛滥的结果。房地产市场的政策边际效用节节下降。9月29日推出的史上最严厉调控政策,没有挡住房价的步伐。政策效用期限从4月新政的4个月,下降到9月新政的一个月。

先看房价,房价坚挺显示了市场各方对未来市场的预期。据国家统计局的数据,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%,涨幅比9月份缩小0.5个百分点;环比上涨0.2%。据中国指数研究院的数据,11月我国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。上海的一手房平均成交价格在10月上涨41%的情况下,再涨了27%,达到22627元/平方米。这一数据显示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重点城市中,除南京环比下跌0.07%外,其他9个城市房价平均高达15407元/平方米,环比上涨0.41%,同比飙升 4.29%。

成交量显示市场的活跃度。中国最大的两个城市成交量非常活跃。

来自中国房产信息集团公布的最新数据显示,11月上海新房供应量达到9698万平方米,环比回升 0%;受到10月低供应的影响,成交量从10月的1 191万平方米下滑到了9486万平方米,环比下滑28%。但11月的成交显示了先抑后扬的走势,显示市场信心显著恢复。

北京比上海更活跃。北京房地产交易管理网数据显示,11月北京楼市期房住宅总成交量达到了10107套,继9月以后调控期再次突破万套,环比10月上涨46.6%。11月 0日的成交量达到5月1日以后的记录新高。北京中原和21世纪不动产的监测表明,11月下旬二手房成交量达到6561套,环比中旬的49 8套上涨超过1500套,市场反弹迹象再次出现。

虽然房价由控制,虽然高低档住宅开盘先后有严格限制,但调控得了一时,最终还是会现出原形。

我们低估了现金的力量。房地产调控至今,我们必须承认,收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力,我国的现金渗透率过低,而现金支付比率过高,有关方面虽然可以监控资金的走向,却无法监控资金的投向,灰色收入与大量新富阶层的购买力足以支撑起中国的房地产市场。

北京就是典型的例子。根据人行的数据,今年10月,北京个人房贷大幅下挫,当月金融机构个人住房本外币贷款增加11.1亿元,同比少增近25亿元,少增幅度达69.1%,环比骤降4 .8亿元,降幅达79.8%。其中新建住房贷款减少0.8亿元,同比少增12.2亿元;二手住房贷款增加11.9亿元,同比少增12.6亿元。

与此相应,商品房成交量下降,但降幅远远赶不上房贷下降的幅度。根据北京房地产交易管理网数据显示,10月北京商品房期房住宅总成交为6894套,环比9月,降幅超过 6%,同比下跌幅度接近42%。

信贷收紧的结果是现金大行其道。据21世纪不动产提供的调查数据显示,目前北京市全款购房者的比例达到55. %,异地在京购房者比例也达到55%,这些购房主力成为支撑房价的主体。这一数据与4月调控后二手房全款付款比例占六成大致相似。说明卡住了银行信贷,无法止住汹涌的手握巨额资金购房的投资者。目前这些人不仅手握数套房,还将投资的目光对准了全球,新加坡、英国、加拿大等都是他们的投资热土。

10月与11月的通胀上升预期助推了房地产市场的温度。

9月份CPI略有上升,投资者处于9月新政观望期,而到11月公布10月CPI达到4.4%,预期11月的CPI将继续攀升,这给中产阶层的投资者加了最后一把火。不堪忍受存款负利率与变幻不定的证券市场,手中有余资的中产阶层倾其所有将资金投入楼市,毕竟,这是到目前为止中国惟一只赚不赔的投资。毫不奇怪,11月下旬许多城市房地产市场烈焰升腾,成交量大幅攀升。

现在,调控房地产市场只剩最后两招杀手锏:一是提高持有成本或者征收资本利得,使房地产投资无利可图;二是取消房地产信贷,或者继续给房地产市场单独加息,把所有自有资金不足者全部赶出房地产市场,如此一来,无人高位接盘房价自然下跌。而政策放的风是明年计划建1000万套保障房,其中绝大部分为公租房。潜台词是,市场我们管不了,商品房价暂时还得在高位。

这是典型的新加坡模式,大部分国民住进保障房,让商品房比保障房价格高十倍,于我何干?问题是,新加坡保障了80%的国民住房,我们保障得了8亿吗?

我们必须给房地产调控鼓励,并且指出,投资过热的问题由税收与贷款成本解决,征收房产税、给房地产市场单独加息是最好的选择。

如此下去,第三轮调控势不可挡,开发商绥靖无用。

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